«Магинтек»  - это строительная компания, которая сохраняет репутацию сильного и 
надежного партнера.  В большинстве случаев мы  работаем по государственным заказам 
Правительства Российской Федерации и Правительства города Москвы.

Новости

Рынок недвижимости и стройкомплекс: кто в лес, кто по дрова

29 февраля 2016г.

Если кто-то надеется, что цены на недвижимость скоро упадут еще больше, не стоит это делать. Покупайте жилье сейчас! Не верите? Прочтите этот материал

Два тесно связанных между собой рынка переживают серьезный спад. Чтобы возродиться, они должны начать синхронное движение — и навстречу друг другу, и вперед. Но пока происходит обратный процесс,  оба сектора скорей отдаляются, чем сближаются. Причина проста: каждый из них никак не может преодолеть собственную инерцию стагнации и падения. Что делать? 

 

Почему люди не хотят покупать квартиры

Зачем люди вкладывают деньги в жилую недвижимость? Есть две основные причины.

Причина первая: чтобы заработать. В былые годы многие покупали так называемые инвестиционные квартиры. Но сейчас этот процесс сильно затормозился. Те, кто хотел,уже купил квартиры раньше. А новые подобные объекты не приобретают: кто-то выжидает более выгодных условий, а у кого-то средств на такие сделки уже не хватает.

Вторая причина покупки жилья еще более прозаическая: для собственного проживания. Но и здесь налицо очевидный спад продаж.

Сегодня  населению не хватает стимулов приобретать жилье. По данным президента Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА)  Леонида Казинца, в IV квартале 2015 года его купили на 26% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Общее же количество сделок по недвижимости сократилось на 19%. При этом доля сделок с использованием ипотеки в последнем квартале 2015 года составила 40% от их общего количества. 

Конечно, ипотека в России очень дорогая. Но проблема не только в этом. Сегодня люди опасаются выходить на рынок недвижимости, предпочитая обменивать свободные рубли на доллары и евро или класть деньги на банковские депозиты. 

Рынок недвижимости и стройкомплекс: кто в лес, кто по дрова

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

О том, что положение в этом секторе вряд ли в ближайшее время улучшится, косвенно свидетельствуют проведенные замеры настроений жителей страны. Так, по информации заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петра Бирюкова, в целом за прошлый год индекс потребительской уверенности снизился на 38%.

Опрошенные считают, что сегодня сложились неблагоприятные условия для взятия кредитов. А у более чем половины граждан России нет возможности для крупных покупок.

Заемные деньги получить нынче трудно. За 2015 год индекс кредитного оптимизма упал на 10%. Зато на те же 10% подрос индекс социального ожидания. То есть люди продолжают еще сильнее надеяться на то, что государство не оставит их один на один с бедой и в той или иной форме подкинет им денежек. А вот в собственные силы наши граждане теперь верят меньше, чем раньше.

— Мы мало делаем для превращения рынка недвижимости в цивилизованный рынок, — резюмировал на панельной дискуссии в рамках недавнего РИСФ-2016 Олег Бетин,заместитель министра строительства и ЖКХ РФ. — Основные свои усилия расходуем на проблемы строительной отрасли. Но это не снижает рисков, существующих для рядовых потребителей. Вот они и не покупают квартиры...

Мы даже не знаем точно, кто хочет купить недвижимость. Такого реестра никто не ведет. При этом есть положительные прошлые примеры по решению квартирного вопроса. В советский период активно развивалось движение ЖСК, молодежных жилищных кооперативов.

— В итоге мы далеко не всегда строим то, что нужно покупателям, — не без грусти заключает Олег Бетин. 

С этими словами замминистра трудно не согласиться. Вот только непонятно, к кому они обращены. Разве не профильное ведомство должно стать одним из застрельщиков развития цивилизованного рынка недвижимости? Но если так, то почему бы не начать этим активно заниматься.

 

 

По данным экспертов, приобретать сегодня квартиры способны работники сырьевых отраслей и топ-менеджеры крупных компаний. А вот работники здравоохранения, образования, обрабатывающего производства практически отрезаны от такой возможности

 

 

А пока же условия для приобретения жилья остаются неблагоприятными. По даннымгендиректора НИЦ «Строительство» Александра Кузьмина, при среднем ипотечном кредите по стране в сумме 1,6 млн на 15 лет ежемесячный платеж составляет 22 тыс. руб.

В НИЦ «Строительство» проанализировали, представители каких секторов экономики способны приобретать сегодня квартиры. И выяснилось, что это работники сырьевых отраслей и топ-менеджеры крупных компаний. А вот работники здравоохранения, образования, обрабатывающего производства практически отрезаны от такой возможности.

Сегодня у России самое большое среди всех стран соотношение средней зарплаты и средней стоимости одного квадратного метра. Нигде в мире нет такого огромного разрыва, как у нас. Между тем, по оценке НИЦ «Строительство», снижение стоимости 1 кв. м на 1% оборачивается увеличением количества сделок на 5 тыс.

 

Почему строители не хотят снижать цены 

Все дружно советуют строителям снижать цены на их товар, чтобы привлечь покупателей. Но в нынешних условиях это невозможно, считает глава НОЗА Леонид Казинец.  Никакого «жирка» у стройкомплекса больше нет: рентабельность близка к нулю.

Чтобы снизить цену квартир, нужно кардинально реформировать экономику отрасли. По оценке первого заместителя министра строительства и ЖКХ Леонида Ставицкого, сегодня от 15 до 20% себестоимости строительных работ приходится на подключение к различным сетям. Речь идет о сумме в 400—500 млрд руб., которые строители ежегодно тратят на инженерную инфраструктуру.

А вот во всем остальном мире это устроено совсем по-другому: поставщики ресурсов сами и за свой счет подводят их к месту строительства.

 

 

Сегодня от 15 до 20% себестоимости строительных работ приходится на подключение к различным сетям. Речь идет о сумме в 400—500 млрд руб., которые строители ежегодно тратят на инженерную инфраструктуру. А вот во всем остальном мире это устроено совсем по-другому: поставщики ресурсов сами и за свой счет подводят их к месту строительства

 

 

Взлет ключевой ставки ЦБ ударил строительную отрасль, что называется, под дых. В итоге сегодня всего несколько банков из более чем 700 активно кредитуют строителей. Хотя деньги в банковской системе есть.  Но нет доверия к строительному сектору.

И вина в немалой степени лежит на строительных компаниях. Многие из них непрозрачны, а их балансы зачастую такие, что создатели фильмов ужасов позавидуют. 

Один из путей решения этой проблемы — переход строительства на принципы проектного финансирования, полагает ряд экспертов. В этом случае банк дает деньги на весь проект, но не все сразу, а по мере его продвижения. Это снижает риски и застройщиков, и банкиров.  

 

Сами плодим трудности

У нас несбалансированная строительная политика: строим недвижимость не всегда там, где следует это делать. Статистка показывает прямую зависимость цен на жилье от его вводимого количества. Замминистра Олег Бетин приводит такой расклад:  там, где жилья возводится много, оно дешевеет, а где недостаточно — дорожает, примерно на 10 тыс. руб. за 1 кв. м.

Строительная отрасль сделала большой шаг вперед по предложению качественного продукта, а вот стимулировать спрос на него пока не умеет. Впрочем, это относится чуть ли не ко всем отраслям нашей экономики.

За последние пять лет выпущено безмерное количество нормативных документов, многие из которых противоречат друг другу. Доходит до того, что у нас разные кодексы не стыкуются друг с другом.

По образному выражению заместителя мэра в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, мы имеем дело с трехголовым драконом: одну голову отрубим — две тут же отрастут.

Отсюда и закономерные результаты: по информации НИЦ «Строительство», в 2015 году обанкротились 2700 компаний — в четыре раза больше, чем в 2014 году. В целом же, по данным Минстроя России,  отечественный стройкомплекс в 2,4 раза отстает по производительности труда от строительных отраслей ведущих стран мира.

 

Мир изменился. Но не все это еще заметили

Страна вступает в новый экономический уклад. Прежних шальных доходов от углеводородов больше не будет. Нужно искать иные источники средств, задействовать другие финансовые механизмы.

Между тем 85% процентов ипотечных сделок выдают всего два российских банка: Сбербанк и ВТБ24, там же сосредоточены основные депозиты населения. Понятно, что такая система далека от оптимальной: без развития ипотечного кредитования вширь и вглубь положение не переломить. В регионах должны быть свои ипотечные кредиторы.

Нужно выпускать ипотечные ценные бумаги. Это позволит банкам получать финансовый ресурс для кредитования населения. Но пока этот рынок практически заблокирован действиями регулятора. ЦБ считает подобные операции высокорисковыми, а потому требует создавать резервы от 100 до 1000%! С такой нагрузкой на капитал способны справиться считанные кредитные организации.

Без снижения процента по резервированию этот рынок не запустить, отмечает генеральный директор АИЖК Александр Плутник. По его мнению, без перестройки всего финансового механизма ни ипотечный, ни строительный рынок не заработают.

В планах АИЖК — создать так называемую фабрику ценных бумаг. Агентство будет подтверждать их надежность, что позволит вносить их в ломбардный список, то есть закладывать в ЦБ в обмен на получение кредитов. 

Принятие решения о покупке недвижимости во многом зависит от уверенности человека в своем завтрашнем дне. Но не менее важен и фактор его уверенности в проекте, в котором он намерен участвовать.

 

 

Тот факт, что несмотря на кризис цены на недвижимость изменилась мало, свидетельствует прежде всего о том, что снижать их почти некуда. Для потребителя это означает одно: нет смысла ждать, что они еще упадут, а лучше не откладывать приобретение жилья

 

 

Есть надежда, что планируемые изменения в 214-ФЗ способны снять многие опасения у потенциальных покупателей. В условиях, когда рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, эти изменения приобретают принципиальное значение.

И застройщики просто обязаны учитывать эти революционные перемены. Раньше было легко продавать квадратные метры. Теперь покупатель требует не только удовлетворяющую его вкусам квартиру — он хочет оказаться в комфортной окружающей среде с развитой социальной инфраструктурой.

В итоге на рынке выживут лишь те строительные компании, которые смогут вписаться в эти требования. Остальным придется покинуть игровое поле.

 

Думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь

Тот факт, что несмотря на кризис цены на недвижимость изменилась мало, свидетельствует прежде всего о том, что снижать их почти некуда. Для потребителя это означает одно: нет смысла ждать, что они еще упадут, а лучше не откладывать приобретение жилья.

Кроме того, объем предложения не настолько превышает спрос, как полагают некоторые аналитики. Многие проекты отложены, заморожены или сокращены. Но это подразумевает опасность того, что в 2017—2018 годах на рынке сложится дефицит предложения.

Правда, это будет еще зависеть от того, каким окажется спрос. Он также может сильно ужаться. В итоге возникнет состояние нового равновесия. Только уже на более низком уровне.

Гендиректор НИЦ «Строительство» Александр Кузьмин прогнозирует: учитывая инерционность строительной отрасли, в 2016 году произойдет незначительное снижение ввода жилья, однако в 2017 году можно ожидать его падение на 20—25%, а в 2018 году объемы строительства снизятся  еще больше. 

Вот такое нас ждет счастливое будущее. Только винить за него кроме самих себя некого.

 

автор:Владимир ГУРВИЧ

источник: строительство.ru